A reforma tributária iniciada em 2026 inaugura uma nova etapa no sistema de arrecadação brasileiro e já produz efeitos relevantes no mercado imobiliário. Ainda que a implementação seja gradual, o novo modelo exige atenção não apenas de proprietários de imóveis, mas também de empresários, investidores, contadores e demais profissionais que atuam direta ou indiretamente no setor.
O sistema anterior, baseado em tributos como PIS, Cofins, ICMS e ISS, passa a ser substituído por dois impostos sobre o consumo: a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). Embora a cobrança plena ocorra ao longo dos próximos anos, 2026 marca o início de um período de transição que já impõe novas obrigações acessórias, especialmente no que diz respeito à declaração de receitas imobiliárias.
Na prática, o foco do Fisco passa a ser menos fragmentado e mais integrado, com maior capacidade de cruzamento de dados e fiscalização. Isso impacta diretamente contratos de locação, estruturas patrimoniais e a forma como receitas e ativos imobiliários são declarados.
Cadastro Imobiliário Brasileiro: o chamado “CPF dos imóveis”
Entre as principais novidades desse novo cenário está o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), conhecido como o “CPF dos imóveis”. Cada imóvel passará a contar com um número único nacional, reunindo informações hoje dispersas entre cartórios, registros imobiliários, prefeituras e a Receita Federal.
O CIB não cria um novo tributo nem representa aumento automático da carga tributária. Seu objetivo é estrutural: permitir maior integração de dados, reduzir inconsistências cadastrais e ampliar a transparência patrimonial. Para o poder público, isso significa maior eficiência fiscal. Para proprietários e investidores, representa uma mudança relevante na forma de organização e gestão dos ativos imobiliários.
Do ponto de vista prático, a centralização das informações tende a facilitar financiamentos, regularizações e operações imobiliárias, ao mesmo tempo em que aumenta a responsabilidade pela veracidade e atualização dos dados declarados.
Isenções iniciais e deveres permanentes
No contexto da locação de imóveis, a legislação prevê isenção da tributação inicial para determinados contribuintes, como proprietários de até três imóveis locados ou aqueles cuja renda bruta anual com aluguéis não ultrapasse R$ 240 mil. No entanto, essa isenção não afasta a obrigação de cumprir corretamente as obrigações acessórias previstas no novo sistema, especialmente quanto à declaração das receitas e à atualização cadastral dos imóveis.
Mesmo contribuintes isentos devem declarar receitas, manter cadastros atualizados e observar as regras de transição. A omissão de informações ou a manutenção de estruturas informais tende a gerar riscos crescentes, especialmente em um ambiente de maior integração de dados e fiscalização automatizada.
Nesse contexto, a revisão de contratos de locação ganha importância estratégica. Cláusulas que definam responsabilidades fiscais, deveres de informação entre as partes e eventuais mecanismos de repasse ou compensação tributária passam a ser instrumentos relevantes de prevenção de conflitos e contingências futuras.
Impactos para empresários, investidores e profissionais
Para empresários e investidores do setor imobiliário, a reforma tributária exige uma análise mais ampla das estruturas jurídicas utilizadas, da forma de exploração dos imóveis e da compatibilidade dessas estruturas com o novo modelo de tributação sobre o consumo.
Para contadores e parceiros de negócios, o cenário demanda atenção redobrada à correta classificação das receitas, ao cumprimento das obrigações acessórias e à integração das informações contábeis, fiscais e patrimoniais.
Já para o pequeno proprietário, o principal desafio está em compreender que, mesmo com isenções iniciais, o ambiente passa a exigir maior organização, transparência e planejamento.
Um novo paradigma de controle e planejamento
A conjugação entre a reforma tributária e o Cadastro Imobiliário Brasileiro inaugura um novo paradigma para o mercado imobiliário, baseado em maior controle, rastreabilidade patrimonial e responsabilidade fiscal. A adaptação antecipada a esse cenário reduz riscos, evita custos inesperados e proporciona maior segurança jurídica.
Diante desse contexto, a análise individualizada de contratos, operações imobiliárias e estruturas patrimoniais torna-se essencial. Um acompanhamento jurídico adequado permite avaliar impactos específicos, alinhar práticas à legislação vigente e construir soluções sustentáveis para o médio e longo prazo.
Thayse Nunes Cadorin
Advogada | Planejamento Patrimonial e Imobiliário
OAB/SC nº 27.242
Cadorin & Scopel Advogados
